경매는 법원이 주도하고, 공매는 행정기관이 집행합니다. 법원 경매는 주로 개인 간 채권·채무 분쟁의 결과로 진행되며, 공매는 세금 체납 등 공공기관의 행정처분에 따른 절차입니다. 그러나 입찰 방식이나 낙찰 후 절차가 비슷해 혼동하는 경우가 많죠.
- 경매: 법원이 주관, 채무 불이행에 따른 강제처분
- 공매: 국세청·지방자치단체 등이 세금 체납 시 진행
- 입찰 절차 유사하지만 주체와 법적 근거가 다름
1. 경매와 공매, 시작점이 다릅니다
1) 경매는 민간 채무에서 시작됩니다
경매는 채권자가 채무자의 재산을 법원에 신청해 강제로 매각하는 절차입니다. 가장 일반적인 예는 은행 대출을 갚지 못했을 때 담보 부동산이 경매로 넘어가는 경우죠. 이때 법원이 중재자 역할을 하며 공정한 절차를 보장합니다. 법원 집행관이 중심 역할을 수행합니다.
2) 공매는 공공기관이 세금을 회수하기 위해 시작합니다
공매는 국세청, 한국자산관리공사(캠코) 등 국가나 지자체가 세금 체납자에게서 세금을 회수하기 위해 진행합니다. 납부 기한까지 세금을 내지 않으면, 체납자의 부동산이나 동산을 압류하고 공매를 통해 현금화합니다. 이 과정은 ‘국세징수법’과 ‘지방세징수법’에 따라 이뤄집니다.
3) 공매는 온비드, 경매는 법원 경매 사이트에서 진행
온라인 플랫폼에서도 차이가 납니다. 경매는 ‘대법원 경매정보’ 사이트에서, 공매는 ‘온비드(Onbid)’에서 진행되며, 입찰 방식도 정해진 시간에 온라인으로 참여할 수 있습니다. 실수로 사이트를 혼동하면 응찰 자체가 불가능해질 수 있습니다.
2. 경매와 공매의 절차, 어디가 더 복잡할까?
1) 경매는 감정평가 → 입찰 → 배당까지 법원이 관장
경매는 먼저 감정평가로 시작됩니다. 이후 1차, 2차 입찰을 통해 낙찰자를 정하고, 낙찰 후 소유권 이전과 채권자 간 배당 절차까지 이어집니다. 모든 절차가 법적 판단을 통해 이루어지므로 신뢰성은 높지만 시간은 오래 걸릴 수 있습니다.
2) 공매는 행정기관이 속도감 있게 처리
공매는 감정평가 후 바로 입찰로 넘어갑니다. 낙찰 후에도 대부분 소유권 이전이 빠르게 이루어지며, 법원의 승인 절차 없이 행정기관이 주도하므로 전체 소요 기간이 짧습니다. 실제로 공매는 평균 1~3개월 내 마무리되기도 합니다.
3) 낙찰 후 인수 책임은 공통된 주의사항
두 방식 모두 낙찰자는 기존의 임차인, 권리 관계, 체납 내역 등을 인수할 수 있습니다. 이런 이유로 입찰 전 철저한 권리분석이 필수이며, 예상치 못한 부담을 떠안을 위험도 존재합니다.
3. 경매와 공매, 어떤 상황에서 선택해야 할까?
1) 경매는 권리 정리가 불리한 물건이 많다
경매는 복잡한 권리관계가 얽힌 물건이 많습니다. 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되지 않는 경우도 있어, 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 초보자라면 법무사 도움을 받는 것이 좋습니다.
2) 공매는 상대적으로 깔끔한 권리관계가 많다
공매는 공공기관이 주도하는 만큼, 권리관계가 비교적 단순한 경우가 많습니다. 특히 신탁재산이나 압류 부동산처럼 체납 정리만 목적일 때가 많기 때문에, 안정적 투자처로 평가되기도 합니다.
3) 낙찰가율 차이: 공매가 더 저렴할 수도 있다
통계적으로 공매는 감정가 대비 낙찰가율이 60~70% 수준으로, 경매보다 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 하지만 매물 수가 적고 경쟁률이 낮아야 가능한 얘기이므로 신중히 접근해야 합니다.
| 구분 | 경매 | 공매 | 진행기관 |
|---|---|---|---|
| 시작 원인 | 금융채권 불이행 | 세금 등 공공채무 체납 | 법원 / 행정기관 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법, 지방세징수법 | 대법원 / 캠코·지자체 |
| 진행 플랫폼 | 대법원 경매정보 | 온비드 | 온라인 병행 |
| 특징 | 권리관계 복잡 | 매물 구조 단순 | 철저한 분석 필요 |
4. 실제 경매·공매 사례로 보는 차이점
1) 공매 낙찰로 소형 빌라를 저렴하게 매입한 A씨
2023년, 서울 강서구의 한 소형 빌라가 공매로 나왔고, 감정가의 68% 수준에서 A씨가 낙찰받았습니다. 세입자도 없고 등기부상 권리관계도 깔끔했기에, 공매 특유의 '투명한 구조' 덕분에 초보자에게 적합한 사례였습니다.
2) 경매로 낙찰받았지만 세입자와 분쟁 겪은 B씨
B씨는 경매로 낙찰받은 원룸 건물에 이미 거주 중인 세입자가 있는 사실을 간과했습니다. 명도소송까지 이어져 결국 입주까지 6개월 이상이 소요되었죠. 경매는 반드시 '말소기준권리' 이후 권리 분석이 선행돼야 한다는 점을 보여주는 사례입니다.
3) 낙찰가율만 보고 접근한 C씨의 실수
감정가 50%에 나온 공매 물건에 혹해 입찰한 C씨는, 나중에 건물 철거 예정 부지라는 사실을 알게 되었습니다. 공매든 경매든 낙찰가율만 보고 결정하는 것은 위험한 접근입니다.
5. 경매와 공매 중 무엇을 선택해야 할까?
1) 초보자라면 공매가 더 수월할 수 있다
공매는 비교적 매물이 깔끔하고, 온비드에 상세 정보가 게시되어 있어 분석이 쉬운 편입니다. 물론 철저한 권리 분석은 필수지만, 경매보다 진입장벽이 낮다고 평가됩니다.
2) 수익률을 중시한다면 경매도 적극 검토
경매는 경쟁률이 낮거나 특수한 권리관계가 얽힌 경우 시세보다 훨씬 저렴한 낙찰이 가능하기에, 수익률 관점에서는 경매가 더 유리한 물건도 많습니다. 대신 분석과 명도 절차 등 시간과 노력이 필요합니다.
3) 지역과 유형별 전략도 중요
서울 등 수도권은 경매 물건이 많고, 지방은 공매 비중이 높은 편입니다. 특히 토지나 상가처럼 권리관계가 복잡한 자산은 경매보다 공매가 더 유리할 수도 있습니다.
- 공매는 행정처분 기반으로 구조가 단순하다
- 경매는 철저한 분석 시 높은 수익 가능
- 플랫폼, 법적 절차, 권리관계 모두 꼼꼼히 비교해야 한다
6. 요약 비교표로 정리한 핵심 차이
| 항목 | 경매 | 공매 | 추천 대상 |
|---|---|---|---|
| 진행 주체 | 법원 (대법원) | 행정기관 (캠코, 국세청 등) | 경매 경험자, 법률 이해도 높은 투자자 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법, 지방세징수법 | 부동산 초보자, 안정형 투자자 |
| 권리 분석 난이도 | 높음 | 중간~낮음 | 공매는 권리정리된 매물이 많음 |
| 진행 속도 | 2~6개월 | 1~3개월 | 공매가 상대적으로 빠름 |
7. 자주 묻는 질문
- Q. 경매와 공매, 낙찰 후 가장 큰 차이는 무엇인가요?
- 경매는 법원의 인도명령 등 법적 절차가 추가되며, 공매는 행정기관이 바로 소유권 이전을 진행합니다.
- Q. 공매 물건도 명도 문제가 생길 수 있나요?
- 가능성은 있지만 경매에 비해 적습니다. 다만 점유자 확인은 반드시 선행되어야 합니다.
- Q. 경매는 왜 권리분석이 더 복잡한가요?
- 근저당권, 전세권, 가처분 등 다양한 권리가 얽혀 있어 말소 기준권리 이후 소멸 여부를 판단해야 하기 때문입니다.
- Q. 온비드에서 입찰하려면 회원가입이 필수인가요?
- 네, 공인인증서를 통한 회원가입 후 입찰 가능하며, 가상계좌 입금 방식으로 보증금을 납부합니다.
- Q. 낙찰을 받지 못하면 보증금은 환불되나요?
- 예, 낙찰 실패 시 보증금은 전액 환불되며 수수료는 발생하지 않습니다.